Quórum en las Asambleas de Copropietarios

Estos son unos "tips" relacionados con los quórum mínimos requeridos para ciertas decisiones de la Asamblea de Copropietarios.

Siempre hay que recordar que la propia Ley de Propiedad Horizontal permite que en el Documento de Condominio del edificio se estipulen porcentajes o mecanismos diferentes para algunos temas.

Art.	Tema	Observación
23	Consultas  a los propietarios por escrito: solo para aquellos casos en los que la Ley no delega su decisión en el Administrador o la Junta de Condominio	A menos que la Ley exija un porcentaje diferente según el tema que se consulte, y a falta de otra disposición en el Documento de Condominio: ·          1ra consulta: Mayoría (si la totalidad de las respuestas representan 2/3) ·          2da Consulta: Mayoría de los que respondan (no se requiere una cantidad mínima)
24 22	Quórum mínimo de la Asamblea de Copropietarios	Deben asistir a la Asamblea el número suficiente como para tomar los acuerdos: ·          Cambios significativos a las áreas comunes (100%) ·          División de cosas comunes (66%) ·          Mejoras de cosas comunes (75%) ·          Definir gastos comunes (75%)   De no ocurrir lo anterior, el Administrador debe hacer una consulta escrita, y se decidirá con el acuerdo de la mayoría que responda.

Deberes del Administrador de Condominio

En esta sección listo todos los deberes y responsabilidades que designa la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) a los Administradores de Condominio según los artículos 20, 21 y 24.

Tipo de Decisión	Observación
Cuidar y conservar las cosas comunes	Conservar: cuidar y reparar las instalaciones existentes, por ejemplo: ·          Ascensores ·          Iluminación ·          Sistema hidroneumático ·          Jardinerías ·          Compra de productos de limpieza y de mantenimiento
Actos urgentes de administración y de conservación	Son un ejemplo de decisiones urgentes que no pueden esperar por una consulta a la Asamblea de Copropietarios: ·          Una filtración que pone en peligro la vida de alguien o a los bienes comunes debe repararse con urgencia. ·          La contratación de un nuevo conserje. ·          Reposición urgente de piezas o repuestos mayores del sistema hidroneumático, ascensores, etc.
Reparaciones menores	·          Reposición de bombillos. ·          Filtraciones menores. ·          Pintura de algunas zonas del edificio. ·          Etc.
Hacer consultas escritas a los propietarios	Cuando así lo estipule la LPH.
Convocar a la Asamblea de Copropietarios	Cuando así lo estipule la LPH.
Representar a los propietarios para fines legales	Trámites ante Tribunales, Inspectoría del Trabajo, Inpsasel, Ince, IVSS, etc.
Asuntos administrativos	·          Cobrar el condominio a los copropietario ·          Pagar a los proveedores y empleados del condominio ·          Llevar los registros contables ·          Hacer todos los trámites legales que deba cumplir el condominio (especialmente los laborales) ·          Contratar a empelados del condominio, proveedores, etc.

Resalté la última fila, ya prácticamente es el único deber que cumplen la mayoría de los Administradores de Condominio: imprimir los cheques, medio cobrar el condominio, y hacer algunos trámites laborales.

En la medida que escojamos un administrador que realmente cumpla con todas las labores estipuladas en la LPH, las Juntas de Condominio tendrán una función de más alto nivel y menos exigente: la de supervisar al que realmente debe ejecutar todas las acciones para cuidar y conservar nuestro edificio, el Administrador.

Obligaciones de la Junta de Condominio

Ahora listo un resumen de las obligaciones de la Junta de Condominio, y las decisiones que ésta puede tomar sin consultar a la Asamblea de Copropietarios, según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Tipo de Decisión	Observación
Supervisar al Administrador	Verificar que esté cumpliendo con las obligaciones estipuladas en los artículos 20 y 24 de la LPH.
Velar por el uso de las cosas comunes	Vigilar que los propietarios, inquilinos, empleados y visitantes cuiden las cosas comunes y cumplan con los reglamentos.
Autorizar al Administrador para representar a los propietarios	Trámites ante Tribunales, Inspectoría del Trabajo, Inpsasel, Ince, IVSS, etc.
Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios

Es interesante que la LPH no contemple que las Juntas de Condominio deban estar pendientes de hasta el último bombillo quemado en el edificio, esto es claramente un deber del Administrador, quien es el "cuidador" del edificio, esa es su principal razón de ser.

Una prueba de ello, adicional a lo contemplado en la actual LPH, es que en la anterior, no se contemplaba la figura de la Junta de Condominio: La Asamblea de Copropietarios nombraba al Administrador, y de ahí en adelante todo era responsabilidad del Administrador. La LPH vigente incorporó a la Junta de Condominio como un mecanismo práctico para supervisar la labor del Administrador, no para trasladar las labores de este último a las Juntas de Condominio.

Decisiones de la Asamblea de Copropietarios

A continuación presento un breve resumen de las decisiones que son competencia de la Asamblea de Copropietarios según la Ley de Propiedad Horizontal.

Para cada caso se específica el artículo de la Ley, una breve descripción del tipo de decisión y el porcentaje que se requiere para tomar la decisión. 

Recuerden que para muchos casos la Ley de Propiedad Horizontal da la posibilidad de que en el Documento de Condominio del edificio se contemplen porcentajes o procedimientos diferentes.

Art.	Tipo de Decisión	% de Acuerdo
24	Solicitar al Administrador la convocatoria de la Asamblea de Copropietarios	33,33%
8	División de cosas comunes	66,66%
9	Mejoras de cosas comunes	75%
11	Definir gastos comunes no considerados como tal en la LPH ni en el documento de condominio	75%
39	Demandar a un propietario	75%
10	Cambios significativos a las áreas comunes o que afecten la conservación y estética del inmueble	100%
26	Aprobar Reglamento de Condominio o sus modificaciones	No se específica un mínimo requerido
18	Designación de la Junta de Condominio	No se específica un mínimo requerido
19	Designación del Administrador	No se específica un mínimo requerido

Quién es quién en el Condominio

Una de las razones por las que hay tantos problemas y tantas frustraciones en nuestro condominio es porque nadie toma el papel que le corresponde.

Por favor observen el siguiente gráfico:

Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):

• La Asamblea de Copropietarios toma las decisiones trascendentales.
• El Administrador es quien cuida del edificio, es el que debe conservar y mantener las áreas comunes, esta es su principal razón de ser. Adicionalmente, debe llevar la administración de los gastos y cobranzas del condominio.
• La Junta de Condominio es designada por la Asamblea de Copropietarios principalmente para supervisar el trabajo de quien debe cuidar del condominio: el administrador.

Lo que pasa en la realidad (no se cumple la LPH):

• La Asamblea de Copropietarios toma decisiones trascendentales y decisiones que las puede y debe tomar el administrador (ejemplo: conservación de áreas comunes, filtraciones, mantenimiento de ascensores, etc.).
• El Administrador no cuida el edificio, es decir, no está pendiente de la conservación de todo el condominio (bomillos, pintura, tuberías, filtraciones, mantenimiento de ascensores y sistemas hidroneumáticos, etc, etc, etc.). Todos los administradores normalmente solo se dedican a llevar la parte administrativa del condominio: emiten los cheques que autoriza la junta de condominio y cobran el condominio.
• La Junta de Condominio lleva toda la carga de estar pendiente hasta de los bombillos que hay que cambiar. Por el incumplimiento de los administardores, es la Junta la que sea ha visto en la obligación de velar por el mantinimiento y conservación de las áreas comunes.

Conclusión:

Con razón nadie quiere formar parte de la junta de condominio, con razón es tan buen negocio se un "administrador" de condominio, con razón nuestros edificios tienen tantos problemas y con razón es tan dificil solucioanarlos. Zapatero a su zapato... que cada quien cumpla con su papel, así todo tiene más sentido.

¿Mis cuatro paredes?

Cuando por fin compré mi primer apartamento, me dije: "al fin, ya tengo cuatro paredes que son mías". ¿Son realmente mías?

  Si pretendemos ser felices sin tener nada que ver con los otros elementos de nuestro condominio, nos equivocamos de hábitat: "mis cuatro paredes", no son tal, en realidad son mis paredes, las del vecino de al lado, el de arriba y el de abajo, en fin, se trata de nuestras cuatro paredes.

Lo sabroso de este asunto es que como yo me siento dueño de "mis cuatro paredes" cuido esas paredes, y al mismo tiempo, estoy cuidando las cuatro paredes del vecino, y él hace lo mismo con las mías. Y todo esto ocurre, a pesar de que pensamos que a nadie le gusta colaborar en ese "trágico mundo" de las juntas de condominio.

En este blog quiero compartir ideas y anécdotas sobre la convivencia en las "cuatro paredes" de nuestro condominio...todos los aportes son bien recibidos!